Tự chơi
chứng khoán

<<< Điểm sáng trong nền kinh tế: Tín dụng tăng 6,92% trong 9 tháng năm 2023 Hệ thống KRX sẵn sàng vận hành vào tháng 12/2023 >>>

Tắc trong việc tháo gỡ khâu đầu tiên

Chỉ riêng TP.HCM, theo báo cáo mới đây, Sở KH-ĐT đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. Riêng với các hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của luật Nhà ở 2014. Do vậy, Sở KH-ĐT kiến nghị UBND TP.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho 62 dự án này.

Một thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy trong hơn 2 năm rưỡi qua, tại TP chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó năm 2021 giải quyết 7 dự án, năm 2022 giải quyết 2 dự án và tới 31.5 giải quyết thêm 2 dự án. Còn với nhà ở xã hội cũng như condotel, officetel thì thời gian qua không có dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) có dự án rộng khoảng 7 ha ở H.Nhà Bè (TP.HCM) cũng thảng thốt cho biết mới đây ông đi xin chủ trương đầu tư để thực hiện dự án tại Sở KH-ĐT, nhưng bị trả hồ sơ do dự án của ông không có một chút đất ở nào. Không được phê duyệt chủ trương đầu tư thì doanh nghiệp (DN) không thể làm được các khâu tiếp theo, cũng chẳng thể đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước. Không qua được ngay khâu đầu tiên, dự án phải "trùm mền" chưa biết đến khi nào. Điều này không chỉ khiến DN "lãnh đủ" vì hàng ngàn tỉ đồng bị "chôn" trong đất, mà người dân cũng bị ảnh hưởng nặng nề khi nguồn cung khan hiếm, giá BĐS sẽ bị đội lên cao trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thu nhập sụt giảm trầm trọng. Đồng thời nhà nước cũng thiệt hại khi không thu được tiền sử dụng đất, không thu được các loại thuế, phí.

"Hiện số lượng khu đất có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chỉ chiếm phần rất nhỏ. Trong khi DN có thuần đất khác lại chiếm đa số hiện nay. Do đó quy định này gây khó khăn trầm trọng cho DN", vị này cho hay.

Minh họa cơ cấu vốn BDS

Vô tình đẩy giá Bất động sản tăng cao

Theo luật số 03 sửa đổi 9 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại quy định: DN được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này cũng đã làm khó DN bởi không phải dự án nào cũng có dính một phần đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở. Không những vậy, nhiều DN thuê đất xin được đóng tiền thuê đất một lần chính quyền cũng không cho vì liên quan đến đất công, định giá đất là vấn đề nhạy cảm khiến cán bộ không dám quyết.

Nhưng hiện nay Điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy hiện nay chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đóng tiền thuê đất một lần mới được làm dự án. Với quy định này dự án BĐS đã "tắc" nay càng "tắc" nhiều hơn. Bởi hiện nay các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp…

"Quy định mới này sẽ khiến thị trường BĐS tắc nghẽn khi phải có đất ở hoặc đất phi nông nghiệp. Trong khi phần lớn các dự án BĐS phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất. Không chỉ vậy, còn tắc ở quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức DN nộp tiền thuê đất hằng năm. Dự án không thể triển khai, thị trường BĐS tê liệt vì không có nguồn cung mới sẽ khiến giá BĐS tăng cao mà người dân là người lãnh hậu quả cuối cùng. Không những vậy còn gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Đồng thời không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS", luật sư Thanh Hà phân tích.

Dự án không thể triển khai, thị trường BĐS tê liệt vì không có nguồn cung mới sẽ khiến giá BĐS tăng cao mà người dân là người lãnh hậu quả cuối cùng. Không những vậy còn gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Đồng thời không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân.

Theo góc nhìn từ TỰ CHƠI CHỨNG KHOÁN, bất động sản tuy nguồn cung bị thắt chặt từ đầu năm cho tới nay, tuy nhiên điều này cũng giúp thị trường đánh giá lại về mặt chất lượng và tính minh bạch của các dự án. Ngoài ra, lượng bất động sản dư cung trong nhiều năm kích thích ngành bất động sản đang được hấp thụ tốt, giảm thiểu rủi ro tồn kho bất động sản. Và cả chất và lượng các doanh nghiệp Bất động sản sẽ tăng lên. Ngành Bất động sản là một ngành chiếm tỉ trọng lớn cho cơ cấu TTCK Việt Nam, do vậy việc suy giảm ở ngành này sẽ tác động tiêu cực đến chỉ số chung. Ví dụ hôm nay 05/10/2023, rất nhiều mã BDS nằm sàn như DXG, DIG,… TỰ CHƠI CHỨNG KHOÁN kì vọng ngành này sẽ dần được tháo gỡ khó khăn, tạo đáy thiết lập một chu kỳ tăng mới từ năm sau.

Nguồn: Tham khảo báo Tuổi trẻ

Hòa Nguyễn