Tự chơi
chứng khoán

<<< Dự đoán tuần 16/10/2023 - 20/10/2023 Thị trường có thể đang setup nhịp tăng Quý 4 Kết phiên 31/10/2023: Thị trường bắt đầu tiến vào vùng giá hấp dẫn >>>

Năm 2022, sau khi Trung Quốc siết chặt quy định với ngành Bất động sản, công ty này cũng như nhiều công ty Bất động sản trong ngành địa ốc của Trung Quốc khác – đang là biểu tượng kinh doanh một thời, bắt đầu phải đối mặt với một loạt khó khăn.

Tài sản bà Yang - chủ tịch Country Garden từ mức đỉnh 34 tỉ $ đầu năm 2021 cho tới nay đã bốc hơi 28 tỉ $, chỉ còn khoảng 5 tỉ $. Đây là một trong những mức giảm tuyệt đối lớn nhất trong danh sách 500 tỉ phú giàu nhất thế giới.

1. Hiện tượng tiêu biểu của bất động sản Trung Quốc: Evergrande

Tháng 8 năm nay (2023) cũng chứng khiến Evergrande vỡ nợ - là cảnh báo rõ rệt đầu tiên cho ngành BĐS (Bất động sản) Trung Quốc nói riêng và ngành BĐS thế giới nói chung. 

Trong nhiều thập kỷ, Evergrande - từng là một trong những nhà phát triển bất động sản thành công nhất Trung Quốc - nợ chồng chất khi nền kinh tế Trung Quốc bùng nổ. Nhu cầu về nhà ở quá mạnh, chủ đầu tư thường bán các căn hộ cho người mua trước khi việc xây dựng hoàn tất. Ngày 17.8, Evergrande đã nộp đơn xin phá sản tại Mỹ theo Điều 15 luật phá sản của Mỹ. Tổng hợp một chút diễn biến về tình hình doanh nghiệp này:

Tháng 6, Các công ty bất động sản Trung Quốc đối mặt nguy cơ mất thanh khoản.

Đầu tháng 8/2023, cũng có rất nhiều bài viết cảnh báo về khả năng vỡ nợ.

Cuối tháng 8/2023, Thị trường bất động sản Trung Quốc rúng động, Country Garden sẽ là Evergrande thứ hai?

Tháng 9/2023, khủng hoảng BĐS Trung Quốc lan sang Malaysia.

Tháng 10/2023, Country Garden cận kề nguy cơ vỡ nợ do một số khoản nợ nước ngoài chưa thể thanh toán đúng hạn.

Và thực tế 25/10/2023, Country Garden đã chính thức được coi mất khả năng thanh toán do Country Garden đã lỡ hạn thanh toán 15,4 triệu USD lãi trái phiếu USD vào cuối thời gian ân hạn 30 ngày, sau khi lỡ hạn thanh toán ban đầu là ngày 17/9.

Theo đánh giá 25/09/2023, Trung Quốc hiện đang dư thừa 3 tỉ căn nhà trống, gần gấp đôi số dân. Các nhà phát triển Bất động sản Trung Quốc đã xây quá nhiều nhà và bán cho khách hàng đầu cơ. Có lẽ đây là nguyên nhân lớn nhất gây ra khủng hoảng Bất động sản tại Trung Quốc hiện nay.

2. Tình hình Bất động sản tại Việt Nam ra sao?

Tự chơi chứng khoán đã có một bài phân tích cụ thể về ngành này và kết quả kinh doanh Quý III/2023: Quý 4 thường là quý của Bất động sản.

Theo thống kê, cả nước trong tháng 9 chỉ tồn kho khoảng 16.940 căn hộ bao gồm tất cả các phân khúc (nguồn từ Bộ Xây dựng). Dựa trên mối quan hệ cung - cầu, không có dấu hiệu dư cung tại một số thành phố lớn, cụ thể Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Đầu năm 2022, chính phủ đã mạnh tay thắt chặt nguồn vốn chảy vào Bất động sản (thông qua kiểm soát dòng vốn cho vay và phát hành trái phiếu bất động sản), xử lý sai phạm trong quy hoạch, xây dựng và hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới, tập trung đẩy mạnh Đầu tư công. Cho tới hiện tại, TỰ CHƠI CHỨNG KHOÁN đánh giá biện pháp này đã giúp thị trường bất động sản ổn định và có nhiều điểm tích cực:

• Việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn.
• Đầu cơ bất động sản có nhiều loại hình, phân khúc: codotel, phân lô đất nền mua bán trao tay ăn chênh lệch, mua – bán trao tay nhà ở, chung cư, cho thuê,… Việc siết tín dụng đồng nghĩa với người mua và bán cần phải chứng minh khả năng tài chính, khiến giao dịch đầu cơ giảm đi, giao dịch với nhu cầu ở thật sẽ tăng lên.
• Hạn chế cấp phép xây dựng dự án mới có 2 góc nhìn: phía doanh nghiệp đọng vốn & tồn kho tăng lên, tuy nhiên góc độ quản lý, số lượng sản phẩm bất động sản dư thừa giảm đi.
• Một số phân khúc cho thấy điểm sáng: các sản phẩm bất động sản phục vụ đại chúng nhu cầu cao (nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình), tuy nhiên nguồn cung khan hiếm.
• Ngân hàng Nhà nước chính thức triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ tháng 4/2023, hướng nguồn vốn vào các sản phẩm bất động sản có nhu cầu cao, ở thực.

TỰ CHƠI CHỨNG KHOÁN thấy rằng: TT (thị trường) BĐS Việt Nam ngoài các điểm tích cực kể trên, cũng có nhiều khó khăn (nhất là với phân khúc nhà ở cao cấp - thanh khoản không cải thiện) tuy nhiên để đánh giá là khủng hoảng giống như thị trường Trung Quốc là chưa phù hợp. Quy mô của TTBĐS Việt Nam không lớn, sự mềm dẻo trong quản lý tài chính và cấp phép BĐS của Việt Nam là kịp thời và tích cực.

Trích dẫn hiệu quả các kênh đầu tư

Ở nước ta, theo một đánh giá: Bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất.

Việc một số doanh nghiệp BĐS lớn của Trung Quốc vỡ nợ chỉ là tâm lý nhất thời. Việc TTCK giảm mạnh 26/10/2023 không chỉ đến từ thông tin Country Garden vỡ nợ. 

Như một số bài phân tích: Thị trường chứng khoán có thể đang setup một nhịp tăng cho Quý 4/2023 và Thị trường chưa đến giai đoạn tăng trong nghi ngờ đã chỉ ra rất rõ các yếu tố trong và ngoài nước thời gian vừa qua có thể ảnh hưởng đến TTCK Việt Nam. Theo TỰ CHƠI CHỨNG KHOÁN, một số yếu tố ảnh hưởng mạnh đến TTCK hiện nay: Báo cáo tài chính quý 3 có sự thay đổi bất ngờ, margin toàn thị trường đang ở vùng đỉnh và chiến tranh Israel - Hamas là 3 nhân tố mới ảnh hưởng trái chiều đến sự tăng - giảm của TTCK.

Hòa Nguyễn